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    活动嘉宾
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    公司简介

    发行概况

    发行日程

    网上路演日
    2019年11月19日
    申购日
    2019年11月20日
    网上摇号日
    2019年11月21日
    缴款日
    2019年11月22日

    发行人联系方式

    联系人
    重庆新大正物业集团股份有限公司
    电话
    023-63809676
    传真
    023-63601010

    主承销商联系方式

    联系人
    长江证券承销保荐有限公司
    电话
    021-61118978
    传真
    021-61118973

    募集资金运用

    单位:万元

    序号 项目名称 投资额 拟使用募集资金投资金额 项目审批情况
    1
    企业信息化建设
    10,271.04
    9,271.04
    备案证项目编码:2017-500103-70-03-009113
    2
    物业业务拓展
    6,940.00
    5,940.00
    -
    3
    人力资源及企业文化建设
    5,116.68
    3,643.29
    -
    4
    市政环卫业务拓展
    12,364.00
    10,364.00
    备案证项目编码:2017-500103-70-03-009111
    5
    停车场改造及投资建设
    12,248.97
    11,248.97
    备案证项目编码:2017-500103-70-03-009114
    6
    偿还银行贷款
    3,000.00
    3,000.00
     
    合计
    49,940.69
    43,467.30
    -

    董秘信箱

    公司全称:
    重庆新大正物业集团股份有限公司
    英文名称:
    Chongqing New Dazheng Property Group Co., Ltd.
    注册地址:
    重庆市渝中区上清寺路9号名义层19层A#
    公司简称:
    新大正
    法定代表人:
    王宣
    公司董秘:
    翁家林
    成立日期:
    1998年12月10日
    股份公司设立日期:
    2016年8月25日
    注册资本:
    5,373.20万元
    邮政编码:
    400015
    公司电话:
    023-63809676
    公司传真:
    023-63601010
    公司网址:
    http://www.dzwy.com
    董秘邮箱:
    wengjl@dzwy.com
    保荐机构(主承销商):
    长江证券承销保荐有限公司

    投资要点

    1、机制优势

    公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一,是一家运行机制灵活的民营企业。相比其他规模化的物业管理公司,公司成立初期便率先实现了市场化运作,拥有近二十年的市场化运营经验。公司的机制优势使公司在市场上动力充足,竞争能力较强,相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性,使得公司的战略规划得到贯彻与延续,避免了高级管理层波动的风险。

    2、人员与组织优势

    公司拥有完整的梯队化管理团队,高级管理人员主要集中在60-70后年龄段,项目与行业经验较为丰富,中级管理人员主要集中在80后,具有充足的活力与动力,具备良好的创新精神与奋斗精神。公司成立不久之后便率先引入员工持股的激励方式,激发了骨干成员的积极性,增强了管理团队的凝聚力和归属感。公司近二十年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水准,对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。

    公司历来重视组织架构的作用,持续进行组织架构的调整与优化。最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分,使得公司职能部门扁平化,预算绩效独立核算,权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。

    公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制,制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司自2002年起,通过员工持股的方式有效增加了员工的凝聚力与向心力。此外,公司建立了完善的培训体系,拥有大正经理班、储备项目经理机制,为员工创造职后再教育的机会,鼓励员工自学提升学历。公司的各项制度与员工关怀举措,都为优化员工结构,提升员工效能,保证公司的团队优势作出了必要的贡献。

    3、管理能力优势

    公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位,已通过多项管理体系认证,具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司依靠长期积累的项目管理经验,建立了一套行之有效的服务标准,并向社会进行推广。公司作为首要起草单位,协助主管部门起草了重庆市地方标准《高校物业管理服务规范(DB50/T797-2017)》、《重庆市商务楼宇物业管理服务标准(DB50/T307-2008)》。2011年12月,公司被国家标准化管理委员会评为商务楼宇物业管理国家级服务业标准化试点单位。

    4、品牌优势

    公司获得了2016年度中国物业服务百强企业、中国物业管理高校服务标杆企业、中国房地产服务优秀品牌企业、中国物业服务特色品牌企业——智慧城市公共物业服务、2018年度及2019年度中国物业服务百强企业、2019中国物业服务行业市场化运营领先企业第3名、2018年物业服务企业综合实力TOP100第17名等荣誉称号,在公司业务分布的主要区域,形成了良好的口碑效应,具有较强的品牌影响力。

    5、项目资源优势

    公司自1998年成立至今,通过提供不断更新与优化的服务,积累了一大批优质且稳定的客户资源。尤其在川渝黔地区,公司获得了多个公共类及学校类物业项目,在该等类型项目上深耕积累管理经验,形成了一定的业务壁垒。公司在获得多个项目的同时,提升服务品质,赢得了客户的认可,保证了稳定的项目来源。

    公司在运营各类学校及公共类型物业项目的同时,与相关客户保持了良好的合作关系,增强了品牌知名度。通过校企合作等方式,拓展了业务发展的可行,为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。

    ⇓ 展开

    风险提示

    一、市场风险

    目前,国内物业管理公司数量众多,市场呈现完全竞争状态,尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言,物业管理企业普遍经营规模较小,竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈,物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此,物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力,扩大品牌影响力,使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

    二、经营风险

    (一)劳务成本上涨风险

    公司主营业务成本主要以人工成本为主,随着公司业务规模不断扩大,员工数量增长的同时,员工平均工资亦有所上涨,外部用工成本也呈现上涨趋势。报告期内,人工成本(包含劳务外包和劳务派遣成本)占主营业务成本的比例分别为86.00%、86.96%、87.63%、87.12%。虽然公司通过提升物业服务水平,加强管理,开展社区多种经营服务,提升物业类服务产品的附加值,以提升公司的盈利水平,但未来仍存在人工成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

    (二)业务外包的风险

    为提高服务效率,灵活适应市场需求,合理降低人工成本,公司将部分保洁业务委托给该领域的专业外包公司,以提升公司业务的规模与专业性。尽管公司在选择业务外包第三方公司时,在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定,并制定了相关质量标准和管理规范,且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。但如果该等外包公司的经营出现异常,不能按约定的服务内容和质量标准为物业项目提供外包服务,或将影响公司业务的正常运转。

    (三)业务地区集中度过高风险

    公司物业管理服务区域主要集中在重庆地区。报告期内,公司在重庆市主营业务收入分别为54,512.02万元、65,268.18万元、73,065.17万元、38,549.73万元,占相应期间主营业务收入的比例分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

    公司近年来积极拓展全国市场,但是一旦出现重庆市竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司经营发展产生不利影响。

    三、财务风险

    (一)现金收款风险

    报告期内,存在部分客户通过现金缴款的情况,涉及的项目主要系住宅小区、商业门市物业等涉及小业主、多业主的项目以及餐饮服务项目。报告期内,现金收款占主营业务收入的比例分别为13.75%、9.21%、6.87%、5.30%,呈逐年下降趋势。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为,并与银行合作在住宅小区、商业门市项目上推广安装POS机,鼓励业主使用POS机刷卡、支付宝、微信等第三方便捷支付方式,不断降低现金收款的比例和范围,但由于部分客户支付习惯难以改变,仍将存在现金收款的现象。若公司针对现金交易的管理措施执行不到位,仍有可能存在一定的资金管理风险。

    (二)物业收费结算模式的风险

    公司在管的项目主要采用包干制的物业收费结算模式。由于包干制是业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由公司享有或承担的收费方式。若公司收取的物业管理费金额不足以弥补开支,公司无权向业主收取有关不足额部分。虽然公司通过不断完善服务水平和提高服务效率来有效控制成本,并积极开展增值服务增加收入,但公司经营项目仍然存在亏损风险,从而可能对盈利能力、财务状况及经营业绩造成不利影响。

    四、管理风险

    (一)实际控制人不当控制的风险

    公司实际控制人王宣、李茂顺、陈建华和廖才勇合计可以控制公司75.69%的股份,能够对新大正董事会、股东大会产生重大影响。虽然公司通过制定“三会”议事规则、《关联交易管理制度》,进一步完善了公司法人治理结构,对控股股东、实际控制人的相关行为进行约束,但实际控制人仍能够通过行使表决权对公司的发展战略、经营决策、人事任免和利润分配等重大事宜实施不利影响,有可能损害公司及中小股东的利益。

    (二)公司治理的风险

    有限公司期间,公司虽设立了“三会”,但未制定相关议事规则。公司于2016年8月25日由有限公司整体变更设立为股份公司,建立健全了法人治理结构,制定了适应现阶段发展的内部控制制度体系,但是由于股份公司成立的时间较短,公司的治理和内部控制体系存在日后仍待完善的需要,公司经营中可能存在内部管理不适应发展,进而影响公司稳定、健康发展的风险。

    (三)核心业务人员流失风险

    物业管理属于重管理的轻资产行业,核心业务人员对于公司管理、经营尤为重要,因此保持核心业务人员的稳定性是保证公司核心竞争力的关键。公司物业管理服务工作是以员工为核心开展的,其中包括项目管理人员和物业服务人员等。公司通过建立有效的员工薪酬与激励机制,以及员工持股的方式增加员工的凝聚力与向心力。若相关核心业务人员出现流动,会降低公司的服务质量,使客户的满意度降低,将对公司的声誉和后续业绩表现带来负面影响。

    (四)公司人员管理风险

    物业管理行业属于劳动密集型行业,提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大,因此管理难度较大。公司已经制订了标准化的服务流程及服务标准,以保证提供服务的人员能够达到公司要求,提供较好的物业服务,但是如果公司不能在服务过程中严格执行服务内容和标准,可能会出现由于人员管理不当,导致公司部分服务内容达不到业主要求,造成公司与业主的纠纷。

    (五)控股子公司、分公司管理风险

    公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式,即在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多,截至本招股书签署之日,公司的分公司共计31家、控股子公司9家、参股公司5家。根据公司的战略规划,公司规模将持续增长,业务将继续拓展,未来几年内需在其他区域设立更多的分支机构。

    鉴于上述经营模式的存在,再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同,公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险,目前公司已制订了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构完善规范运作,对分支机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化,不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度,将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。

    (六)未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险

    报告期内公司(含控股子公司)未为全部员工缴纳社会保险。截至2019年6月30日,公司及其子公司员工人数为18,889人,其中退休返聘人员7,075人,非全日制用工1,112人,应缴社会保险人数为10,702人,城镇保险缴纳人数7,979人,“双农保”缴纳人数1,982人,社保覆盖率为93.08%。报告期内,公司存在应缴社保但未缴员工的主要原因系部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险。

    经过中介机构的改制辅导,公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性,并且积极采取规范措施,向员工详细告知社会保险的政策和功能,促使员工接受缴纳社会保险,社保覆盖率持续提高。针对上述社会保险缴纳情况,公司实际控制人王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇出具书面承诺如下,如因公司报告期内存在的上述违规行为,导致公司被相关政府部门处以罚款等的,公司因此而遭受的经济损失由本人全额补偿给公司。

    (七)未为全部员工缴存住房公积金而可能造成的补缴风险

    截至2019年6月30日,公司及其控股子公司员工人数为18,889人,其中退休返聘人数7,075人,非全日制用工1,112人,应缴住房公积金人数为10,702人,已缴住房公积金的人数为4,460人。报告期内,公司存在应缴住房公积金但未缴员工的主要原因系因住房公积金个人承担部分将减少其实际可支配收入,部分员工不愿缴纳公积金。针对不愿缴纳住房公积金的员工,公司视其需要为其提供宿舍,截至2019年6月30日,公司为员工提供宿舍床位数量达八千余个。针对上述住房公积金缴纳情况,公司实际控制人王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇出具书面承诺如下,如因公司报告期内存在的上述违规行为,导致公司被相关政府部门处以罚款等的,公司因此而遭受的经济损失由本人全额补偿给公司。

    (八)公司规模迅速扩大带来的管理风险

    股份公司成立后,公司已经建立了较为健全的法人治理结构,拥有独立健全的公司运营体系,适合公司目前的经营规模和发展需要。本次发行股票成功后,随着募集资金到位、投资项目的陆续实施,公司的经营规模将快速扩大,在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大,将影响公司的运营能力和发展动力,给公司未来的经营和发展带来一定的管理风险。

    五、募集资金投资项目风险

    报告期内,公司加权平均净资产收益率(按扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润计算)分别为60.49%、48.34%、35.13%、17.22%。本次发行后,公司净资产规模将得到提升,但是由于募投项目具有一定的实施周期,在项目达产前难以获得较高收益,因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。

    ⇓ 展开

    数据统计

    (一)合并资产负债表主要数据 (单位:万元)

    项目 2019年 6月30日 2018年 12月31日 2017年 12月31日 2016年 12月31日
    资产总计
    46,829.81
    49,836.04
    38,473.08
    25,859.57
    负债合计
    20,521.80
    22,902.73
    16,469.18
    15,158.96
    归属于母公司所有者权益合计
    26,190.33
    26,812.55
    22,040.99
    10,778.30
    股东权益合计
    26,308.02
    26,933.31
    22,003.90
    10,700.61


    (二)合并利润表主要数据 (单位:万元)

    项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
    营业收入
    48,990.56
    88,584.56
    76,753.57
    62,155.31
    营业利润
    5,480.23
    10,355.14
    8,754.73
    3,483.74
    利润总额
    5,492.38
    10,430.97
    8,601.79
    4,099.64
    净利润
    4,781.93
    8,854.32
    7,133.78
    2,765.79
    归属于母公司所有者的净利润
    4,750.98
    8,807.79
    7,065.69
    2,712.85
    归属于母公司股东的扣除非经常性损益后的净利润
    4,410.10
    8,340.88
    7,810.42
    6,425.91


    (三)合并现金流量表主要数据 (单位:万元)

    项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
    经营活动产生的现金流量净额
    -4,131.61
    11,351.91
    8,040.37
    6,609.39
    投资活动产生的现金流量净额
    -1,081.57
    -5,519.98
    -3,162.52
    106.04
    筹资活动产生的现金流量净额
    -5,877.12
    -742.57
    3,137.61
    -8,047.58
    现金及现金等价物净增加额
    -11,090.29
    5,089.36
    8,015.46
    -1,332.15


    (四)报告期内主要财务指标

    项目 2019年
    6月30日 2018年
    12月31日 2017年
    12月31日 2016年
    12月31日
    流动比率
    1.79
    1.81
    1.75
    1.37
    速动比率
    1.79
    1.81
    1.74
    1.37
    资产负债率(母公司)
    43.08%
    44.24%
    40.80%
    55.06%
    每股净资产(元)
    4.90
    5.01
    4.10
    2.14
    项目 2019年1-6月 2018年度 2017年度 2016年度
    应收账款周转率(次)
    4.74
    12.34
    12.68
    15.15
    存货周转率(次)
    1,079.24
    1,516.01
    1,549.00
    1,890.69
    利息保障倍数(倍)
    57.60
    52.74
    -
    -
    息税折旧摊销前利润(万元)
    5,982.09
    11,323.35
    8,986.23
    4,386.17
    每股经营活动现金流量净额(元)
    -0.77
    2.11
    1.54
    1.32
    每股净现金流量(元)
    -2.06
    0.95
    1.54
    -0.27
    归属于发行人股东的净利润(万元)
    4,750.98
    8,807.79
    7,065.69
    2,712.85
    归属于发行人股东扣除非经常性损益后的净利润(万元)
     4,410.10
    8,340.88
    7,810.42
    6,425.91
    加权平均净资产收益率(扣除非经常性损益前)(%)
    18.55
    37.10
    43.73
    25.54
    加权平均净资产收益率(扣除非经常性损益后)(%)
    17.22
    35.13
    48.34
    60.49
    扣除非经常性损益前每股收益(元)
    基本
    0.88
    1.64
    1.35
    0.54
     
    稀释
    0.88
    1.64
    1.35
    0.54
    扣除非经常性损益后每股收益(元)
    基本
    0.82
    1.55
    1.50
    1.29
     
    稀释
    0.82
    1.55
    1.50
    1.29

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